بررسی فرق مالکیت و سرقفلی

به منظور آشکار ساختن فرق مالکیت و سرقفلی از منظر امتیازات قانونی، نخست به بررسی حقوق مادی و معنوی سرقفلی می پردازیم. سرقفلی را می توان حقی معنوی قلمداد کرد، که بر پیشگام بودن فروشنده (مستأجر) در اجاره محل کسب و ادامه بیزینس و فعالیت او در آنجا دلالت دارد. به طور کلی امتیاز سرقفلی به این اصل اذعان می کند، که مستاجر همت خود را مصروف افزایش ارزش و اعتبار محل کسب یا مغازه مورد نظر ساخته است. بنابراین فعالیت تجاری مستأجر را باید در راستای افزایش ارزش افزوده خاص ملک یا ساختمان، در نظر گرفت. سرقفلی از لحاظ حقوق مادی به مبلغی گفته می شود، که به طور معمول، مستاجر به مالک بابت منافع تجاری ملک می پردازد.

در این میان، نگاهی کوتاه به تاریخچه سرقفلی، برای پی بردن به امتیازات آن خالی از لطف نیست. مبحث سرقفلی به محض آنکه در سال ۱۳۷۶ به عنوان یک اصطلاح حقوقی مطرح شد، بر سر زبان اهالی کوچه و بازار افتاد. پیش از آنکه عبارت سرقفلی در بین کسبه رواج یابد، اصطلاح حق کسب و پیشه بکار می رفت.
مطابق با قاعده سرقفلی، مستاجر می تواند فعالیت تجاری خود را پس از پرداخت امتیاز سرقفلی و برخورداری از حقوق آن، در ملک یا ساختمان مورد نظر آغاز کند. این حق، بسیاری از محدودیت های فعالیت تجاری را از سر راه فروشنده بر می دارد. شایان ذکر است، که مستاجر از حق فروش سرقفلی هم بهره مند است، مگر اینکه ممانعتی از سوی صاحب اصلی ملک در این خصوص دریافت کرده باشد.

قانون گذار علاوه بر حق کسب از مالکیت به اسباب ایجاد حق سرقفلی، اشاره داشته است و از همین رو به اراده طرفین در برقراری حقوق سرقفلی اذعان می کند. سرقفلی و حق کسب منوط به سلسله مراتبی هستند، که در قوانین ملکی به تفصیل بیان شده اند. حق سرقفلی در ازای مبلغی که مستاجر ملزم به پرداخت آن در خلال منعقد ساختن قرارداد اجاره است، قید می گردد. این مبلغ تحت عنوان سرقفلی به صورت توافقی میان مستأجر و مالک ملک تجاری، مشخص می شود. مستاجر پس از پرداخت حق سرقفلی از حقوق مادی و معنوی حاصل از منفعت ملک تجاری بهره مند می شود.
پس از انعقاد امتیاز سرقفلی در اجاره یک ملک تجاری، موقعیت خاصی برای فعالیت تجاری مستاجر پدید می آید. یک سری منافع از مالک به مستأجر در ازای برقرار شدن این حق، انتقال می یابد. انتقال منافع به مستاجر صورت می گیرد؛ نه به ملک تجاری. به عبارت دیگر صاحب عین، از عنوان مالک مال برخوردار است. این دقیقا همان تفکیک آشکار میان تفاوت عمده مالکیت و سرقفلی است.

برای آنکه به فرق مالکیت و سرقفلی پی ببریم، در ابتدا می بایست میان سرقفلی و حق کسب تمایز قائل شویم. از تفاوت های آشکار سرقفلی با حق کسب یا پیشه می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- تنظیم ارادی سرقفلی: سرقفلی قراردادی است، که تنظیم آن، بر مبنای اراده و درخواست مستاجر و مالک قرارداد، شکل می گیرد. در حالی که حق کسب و پیشه با استناد به حکم قانون و به صورت قهری منعقد می گردد.
- تمایز چگونگی تعیین حق کسب و پیشه با سرقفلی: تعیین حق کسب و پیشه در مواقع تخلیه ملک بر اساس نظر کارشناس صورت می پذیرد. در صورتی که سرقفلی در زمان تخلیه، عبارت از پرداخت میزان مبلغ دریافت شده مالک یا مؤجر به مستاجر خواهد بود.
- تفاوت مبلغ حق کسب با سرقفلی: پیرامون سرقفلی، مستاجر مبلغ معینی را به مالک می پردازد؛ تا واحد تجاری با اختیارات خاصی تحت تملک او قرار بگیرد. اما چنین چیزی در مورد حق کسب، صدق نمی کند. در مقوله حق کسب، این مبلغ بسته به مهارت، نوع حیطه فعالیت و توانایی مستأجر در جذب مشتریان با تفاوت همراه است.
- حق کسب و سرقفلی از لحاظ سلب شدن: از آنجایی که سرقفلی، یک قرارداد توافقی است، بنابراین مالک و مستاجر حق سلب آن از خود را دارند. با وجود این، حق کسب و پیشه همچنان بر قرار خود باقی خواهد بود و طرفین از حق سلب آن از خود منع می شوند.
- تفاوت نحوه انتقال سرقفلی و حق کسب: دارنده سرقفلی، حق انتقال امتیاز سرقفلی خود به دیگران را دارد. در نقطه مقابل، مستأجر در خصوص انتقال حق کسب و پیشه بدون اجازه از مالک، با منع قانونی همراه است.

کلام آخر
پیش از آنکه به فرق سرقفلی و مالکیت پی ببرید، باید به طور دقیق حق سرقفلی را از منظر قانون بشناسید. به همین جهت به طور مفصل راجع به امتیازاتی که حق سرقفلی برای مستأجر پدیدار می سازد، اشاره کردیم. در صورتی که یک ملک تجاری به دلیل فعالیت مستأجر در حوزه کسب و کار، رونق اقتصادی پیدا کند، ارزش آن ملک خود به خود بیشتر می شود. بنابراین بین مستأجر و مالک، یک سری حقوق توافقی به عنوان حق سرقفلی منعقد می گردد. نکته ای که اینجا حتما باید به آن توجه داشت، تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه است. به طور مفصل تفاوت های سرقفلی با حق کسب و پیشه را برای شما آشکار ساختیم. مطمئنا برای آنکه حق سرقفلی شما پایمال نشود، نیاز به مشورت با یک وکیل ملکی زبده و متبحر دارید. شایان ذکر است، وکلای ملکی مجموعه وکیل گپ می توانند به شما مشاوره لازم در این زمینه ارائه دهند.